Eigen Woning 2015

Restschuld

Rente op restschuld
De rente op restschulden is per 1 januari 2015 vijftien jaar aftrekbaar. Dat was voorheen tien jaar. Deze verlenging geldt voor restschulden die zijn ontstaan in de periode vanaf 29 oktober 2012 tot en met 2017. Door de verlenging dalen de extra hypotheeklasten bij een restschuld van € 40.000 met ruim € 100 bruto per maand, mits de geldverstrekker akkoord gaat met een langere periode van aflossing.
Vrijstelling op restschuld
De schenkingsvrijstelling voor aflossing van een restschuld die is ontstaan voor 29 oktober 2012 is op 1 januari 2015 weer vervallen.

Hypotheekrenteaftrek

Verlaging hypotheekrenteaftrek
Het percentage hypotheekrenteaftrek is per 1 januari 2015 verder verlaagd: van 51,5 % in 2014 naar 51 %. Dit raakt alleen huiseigenaren die met hun inkomen in de hoogste belastingschijf vallen. Voor elke € 10.000 betaalde hypotheekrente krijgen zij in 2015 in totaal ongeveer € 25 minder belasting terug.
Het maximale aftrekpercentage daalt elk jaar met 0,5 %, tot 38 % in 2041.
Verhuisregeling
De verruimde verhuisregeling blijft definitief bestaan. Dit houdt in dat een huiseigenaar in 2015 voor een leeg te koop staande woning nog hypotheekrenteaftrek krijgt tijdens het jaar waarin het leeg in de verkoop is gezet en de drie jaren daarna.
Tegelijkertijd geldt ook in 2015 nog dat voor de gekochte, maar nog in aanbouw zijnde woning de rente aftrekbaar is vanaf het moment van aankoop en de drie daarop volgende jaren. (Er is sprake van een woning in aanbouw, als de koop-/aanneemovereenkomst is getekend en aannemelijk is dat de woning binnen de drie opvolgende kalenderjaren kan worden opgeleverd. Bij een bouwkavel kan tot zes maanden voor de start van de bouw sprake zijn van een woning in aanbouw. Dan moet worden aangetoond dat op dat moment te verwachten was dat de woning in het jaar van aankoop van de kavel of de drie daarop volgende jaren een woning zal worden.)

Geldverstrekkers houden bij het bepalen van de maximale hypotheek rekening met twee grenzen: inkomen en woningwaarde. De laagste grens is bindend.

Ten eerste moet het inkomen hoog genoeg zijn voor een bepaalde hypotheek. Deze verhouding heet 'loan-to-income'. De nieuwe regels daarvoor zijn samengevat in onderstaand nieuwsbericht. (Voor energiebesparende maatregelen kan een huiseigenaar extra hypotheekruimte krijgen, zie onder).

Strengere inkomenseisen voor hypotheek

En ten tweede is er een maximale verhouding tussen de hypotheek en de waarde van het onderpand. Dit wordt ook wel 'loan-to-value' genoemd. In 2014 was dit maximaal 104 %. De minister van Financiën verlaagt dit percentage de komende periode elk jaar met een procent. Voor de komende jaren gelden de volgende maximale 'loan-to-values', inclusief 2 % overdrachtsbelasting:

2014: 104 %
2015: 103 %
2016: 102 %
2017: 101 %
2018: 100 %

Dit betekent dat het vanaf 2018 niet meer mogelijk is om de bijkomende kosten (voor bijvoorbeeld makelaar en notaris) te lenen.

Bereken wat u maximaal kunt lenen
Lees meer over hypotheken
Lees meer over hypotheek afsluiten

Energiebesparing en hypotheek

Een huiseigenaar die energiebesparende maatregelen wil meefinancieren, krijgt daarvoor in 2015 meer hypotheekruimte. De extra ruimte, buiten de normale inkomenstoets om, gaat namelijk omhoog van € 8.000 naar € 9.000. Voorwaarde hiervoor is wel dat het bruto jaarinkomen minimaal € 32.000 is. En de totale hypotheek mag niet hoger zijn dan 106 % van de marktwaarde van de woning.

Voor de nul-op-de-meter woningen is het extra hypotheekbedrag omhoog gegaan van € 13.500 naar € 25.000. Daarvoor gelden wel twee voorwaarden. Ten eerste moet er een energieprestatiegarantie zijn afgegeven voor ten minste tien jaar. En ten tweede moet het bruto jaarinkomen minimaal € 32.000 zijn. Bovendien mag de totale hypotheek niet hoger zijn dan 106 % van de marktwaarde van de woning.

Uitzondering provisieverbod bij betalingsproblemen

Er is per 1 januari 2015 een uitzondering op het provisieverbod voor adviesgesprekken over betalingsproblemen. Dit betekent dat geldverstrekkers (zoals banken en verzekeraars) de advieskosten van deze gesprekken mogen betalen. Sinds 2013 is het normaliter niet toegestaan dat geldverstrekkers advieskosten van het intermediair betalen.

Lees meer over betalingsproblemen voorkomen

Renteloze personeelslening

Minister Dijsselbloem van Financiën wijzigt waarschijnlijk per 1 januari 2015 de onbelaste renteloze personeelslening. Conform deze regeling kan een werknemer (onder voorwaarden) een laagrentende of zelfs renteloze lening krijgen van zijn werkgever voor de financiering van zijn eigen woning. Het rentevoordeel is voor de werknemer onbelast. Hoe de wijziging er precies uit ziet is nog niet bekend, maar een versobering van de regeling ligt voor de hand.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Per 1 juli 2015 is de bovengrens voor een nieuwe Nationale Hypotheek Garantieverlaagd van € 265.000 naar € 245.000.

Lees meer over NHG

Schenkingsvrijstelling

De tijdelijk tot € 100.000 verhoogde schenkingsvrijstelling voor aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen woning óf aflossing van de eigenwoningschuld is per 1 januari 2015 vervallen. Vanaf die datum geldt hiervoor een vrijstelling van € 52.752. Die vrijstelling geldt alleen voor schenkingen van ouders aan kinderen van 18 tot 40 jaar.

Lees meer over schenken en de eigen woning

Overdrachtsbelasting bij doorverkoop

Per 1 januari 2015 is de verlengde termijn van vermindering vanoverdrachtsbelasting bij doorverkoop geëindigd. Die termijn gaat dan terug van drie jaar naar zes maanden. Van 1 september 2012 tot 1 januari 2015 was het zo dat er geen overdrachtsbelasting werd geheven als een woning (of andere onroerende zaak) binnen die periode werd gekocht en door diezelfde koper binnen drie jaar weer werd doorverkocht. Voorwaarde is wel dat de woning de tweede keer verkocht is voor een prijs die lager dan of gelijk is aan de prijs van de eerste verkoop.

Als de eerste overdracht nog voor 1 januari 2015 heeft plaatsgevonden, geldt de termijn van drie jaar dus nog wel als de tweede overdracht dan vóór 1 januari 2018 is voltooid.

Lees meer over overdrachtsbelasting

WOZ-waarde openbaar

De WOZ-waarde van iedere woning is naar verwachting vanaf medio 2015 voor iedereen openbaar. Zo kunnen woningbezitters via een website de WOZ-waarde van hun huis vergelijken met zelfgekozen referentiepanden. Per keer kan eenmaal een WOZ-waarde worden geraadpleegd. De Eerste en Tweede Kamer hebben een wetsvoorstel hiertoe al goedgekeurd, maar wanneer de wet in werking treedt is nog onbekend.

Vereniging Eigen Huis is blij met het openbaar maken van de WOZ-waarden en heeft hier ook altijd voor gepleit.

Lees meer over WOZ-waarde

Onroerendezaakbelasting

Het voor onroerendezaakbelasting (ozb) verschuldigde bedrag mag in 2015 maximaal met 3 % stijgen. Dit is een gemiddelde voor heel Nederland, volgens de zogeheten macronorm van het kabinet. Dat betekent dat de stijging in een specifieke gemeente (veel) hoger of lager kan uitvallen.

Lees meer over de ozb
'Ozb stijgt sneller dan afgesproken, ingrijpen nodig'

Mantelzorg en erfbelasting

Het mantelzorgcompliment verdwijnt per 2015. Dit is de jaarlijkse blijk van waardering voor mantelzorgers. In 2014 was het mantelzorgcompliment € 200.
Doordat dit komt te vervallen, kunnen mantelzorgers voortaan ook geen beroep meer doen op de hoge partnervrijstelling in de erfbelasting. In 2014 bedroeg deze vrijstelling € 627.367 en in 2015 € 633.014. Dit kan er, afhankelijk van diverse factoren, voor zorgen dat de mantelzorger over de erfenis duizenden euro's meer aan erfbelasting moet betalen. Dit komt aan de orde als een mantelzorger samenwoonde met de overledene en de woning erft.

Lees meer over erven en de eigen woning

Eigenwoningforfait

Voor woningen met een WOZ-waarde boven € 1.040.000 is het eigenwoningforfait per 1 januari 2015 gestegen van 1,8 % naar 2,05 %. Dit hogere forfait geldt alleen voor het gedeelte van de WOZ-waarde boven € 1.040.000.

Voor het gedeelte onder € 1.040.000 is het forfait in 2015 van 0,7 naar 0,75 % gestegen. Voor een gemiddelde huiseigenaar, met een woningwaarde van € 200.000, stijgt de belasting hierdoor volgend jaar met ongeveer € 40 tot € 50. Voor een woning met een WOZ-waarde van bijvoorbeeld € 1.500.000 wordt het forfait € 1.150 hoger. Bij een belastingtarief van 52 % betaalt de huiseigenaar dan € 600 meer inkomstenbelasting.

Tijdelijke verhuur

De tijdelijke verhuurregeling is ook in 2015 en daarna van kracht. Door deze regeling is het mogelijk om de oude, nog niet verkochte woning tijdelijk te verhuren en te gaan wonen in de nieuw aangekochte woning.

De tijdelijke verhuurregeling is al drie keer verlengd, waarvan twee keer op verzoek van Vereniging Eigen Huis. Nu is deze regeling definitief geworden.

Lees meer over tijdelijke verhuur

Verlaagd btw-tarief op arbeid

Het verlaagd btw-tarief van 6 % op arbeid bij een verbouwing (renovatie en herstel) vervalt per 1 juli 2015. Vanaf die datum geldt hiervoor dus weer het hoge btw-tarief van 21 %.

Lees meer over het btw-tarief op arbeid

Energielabel

Het vereenvoudigde energielabel is per 1 januari 2015 ingevoerd. Dit label maakt inzichtelijk hoe energiezuinig een woning is. Bij nieuwe verhuur en verkoop wordt het vereenvoudigde energielabel verplicht. In 2015 ontvangen alle huiseigenaren die nog geen energielabel hebben een voorlopig label per brief. De huiseigenaar kan het voorlopig label omzetten naar een definitief label. Dat kost enkele tientjes.

Vereniging Eigen Huis is nauw betrokken bij de ontwikkelingen van het nieuwe energielabel en is blij dat het energielabel in 2015 conform haar insteek wordt ingevoerd.

Lees meer over het energielabel

Heffing duurzame energie

De heffing 'Opslag Duurzame Energie' (ODE) is per 1 januari 2015 omhoog gegaan. Deze heffing betaalt u via de energierekening. Voor elektriciteit gaat de heffing omhoog van € 0,0023 in 2014 naar € 0,0036 per kWh nu. En bij gas stijgt de heffing van € 0,0046 in 2014 naar € 0,0074 per m3 nu.
Een gemiddeld gezin betaalt door de stijging jaarlijks ruim € 13 meer, inclusief btw.
De heffing is bestemd voor de subsidiepot van de Stimulering Duurzame Energieproductie (SDE+), waarmee duurzame energieprojecten worden gestimuleerd.

Lees meer over de energierekening

Heffingskorting energiebelasting

De heffingskorting in de energiebelasting voor woningen is in 2015 verlaagd tot € 311,84. Bovendien is de heffingskorting voor gebouwen zonder verblijfsfunctie (zoals de algemene ruimten van een appartementencomplex) afgeschaft.

Meer informatie

In het nieuws
'Kabinet neemt goede maatregelen voor woningmarkt' (16 september 2014)

Docwell